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商品房屋买卖合同解除后电商费能要回来吗

来源: 2018年11月25日

商品房屋买卖合同解除后,电商费能要回来吗?

在很多地方,业主签定商品房买卖合同,除了向开发商支付房款,还要给中介机构交电商费。近年来因为电商费引发的纠纷呈上升趋势,房子没买成还得打官司退费。对此,业主、开发商、法院和房屋管理部门都各有说法。

房管局工作人员称,这种让顾客另外掏钱购买所谓的“电商费”的情况没有具体规定,但它确实存在,并且加重了购房者的负担,成为一笔莫须有的费用。电商费实际上是房产中介提高中介费甚至成为开发商变相涨价的手段。关于电商费的限令其实早有发布,在政府发布的现行条例当中也能找到可依之处。如2016年10月10日,住建部公布的《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中进一步明确了房地产开发企业不正当经营行为,其中包括:

法律指引

(一)发布虚假房源信息和广告;

(二)通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;

(三)未取得预售许可证销售商品房;

(四)不符合商品房销售条件,以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用,借机抬高价格;

(五)捂盘惜售或者变相囤积房源;

(六)商品房销售不予明码标价,在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用;

(七)以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格;

(八)将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人。

“购房电商费”一般直接以“电商费”来收取费用,或以“交x万抵扣x万”的形式来收取费用 ,而该行为就是违反了上述规定中的第(四)(六)(七)款。

而这种所谓的“电商服务费”,并未在双方签订的购房合同上体现,因此也难以约束。 但值得注意的是

商品房屋买卖合同解除后电商费能要回来吗

,“电商费”一般不由开发商直接收取,且不写入认购书或购房合同中,故应谨慎对待。对于电商费能否退回,目前部分法院的判决是:如果房屋销售合同或定金合同或意向合同解除,不论是团购费或电商服务费,皆须退回。

以李英与某公司购房合同纠纷为例。李英与某房地产公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》约定:“李英购买被告开发的位于顺义区×房屋一套,等其他条款”。2017年9月7日,李英依约支付了购房款元,同时在房地产公司的授意下,向安阳国际北京公司支付了20万元的电商费。后因故无法办理涉案房屋产权登记手续,李英与房地产公司协商解除合同,房地产公司亦同意,并于2017年6月13日退还全部购房款元,其后李英要求安阳国际北京公司及房地产公司退还20万元电商费均被拒绝;李英据此将房地产公司与安阳国际北京公司告上法庭,要求房地产公司与安阳国际北京公司连带返还支付的20万元电商费及利息。

但是房地产公司认为,当时确实找了三家中介公司帮我们宣传策划,其中包括安阳国际北京公司。李英确实是安阳国际北京公司介绍过来买房的。房地产公司与李英签订的买卖合同已经解除,已经将房款退回给李英,款退完之后视为双方签订的买卖合同已经解除,购房款是2017年6月13日汇给李英的。故我们认为合同已经解除。电商费不是我们收的,也没有到我们账户,电商费我们认为是中介费,电商费我们没有获益,故我们不同意退还李英电商费。

安阳国际北京公司认为:不同意李英诉讼请求。本案是买卖合同纠纷,合同不是与我方签订,我方只是介绍方。我方与房地产公司是合作关系,当时房地产公司销售部经理与我洽谈协助销售房屋事宜,服务佣金由我方直接代收,这20万房款折抵房地产公司给我们的佣金。即使要退这20万,也应该由房地产来退,因为我们的服务已经完成,已经达到了预期目的,所以我们收取佣金也是恰当的。并提供其作为乙方与房地产公司作为甲方签订的《××大厦项目分销协议》欲证明该20万元电商费性质,该合同约定,乙方带看的客户购买本项目商品房时,除正常折扣外,办公产品可享受20万元抵40万元房款优惠。客户所付20万元电商服务费全部由甲方指定第三方收取,其中17万元为乙方服务费。

李英及房地产公司均称该协议无任何签字及签章,不认可真实性及证明目的。后法院依职权调取2016年12月25日,房地产公司作为甲方与乙方黑马房地产顾问有限公司、丙方安阳国际北京公司、丁方鸣跃房地产经纪有限公司、戊方荣华科技发展有限公司签订《合同权益转移协议》,该协议中约定,无论何种原因导致客户退房,乙方、丙方、丁方、戊方四方均需在客户提出退房要求5个工作日内无条件将所收取电商服务费退还客户。

因《合同权益转移协议》中已经明确约定,无论何种原因导致客户退房,乙方、丙方、丁方、戊方四方均需在客户提出退房要求5个工作日内无条件将所收取电商服务费退还客户。且安阳国际北京公司认可此20万元由其收取,故应由其退还李英。

关于李英主张的利息问题,因李英与房地产公司签订的房屋买卖合同已于2017年6月13日解除,李英有权在退房后5个工作日内要求安阳国际北京公司返还电商费,因安阳国际北京公司拒绝返还,故李英要求安阳国际北京公司自2017年7月26日起支付利息的诉讼请求并无不当,法院予以支持。

本案中存在的争议:该20万元电商服务费属于安阳国际北京公司的中介服务费,属于开发商授权安阳国际北京公司收取的用于折抵佣金的购房款?电商费应由安阳国际北京公司予以退还,应由开发商予以退还?

从上述法院调取其他有关案件中的《合同权益转移协议》已经明确约定,无论何种原因导致客户退房,乙方、丙方、丁方、戊方四方均需在客户提出退房要求5个工作日内无条件将所收取电商服务费退还客户。且安阳国际北京公司认可此20万元由其收取,故应由其退还李英。其以20万元电商费折抵房地产公司佣金的抗辩理由,不能对抗李英的返还请求。因安阳国际北京公司拒绝返还上述款项,其理应给付李英相应的利息。也就是在购房合同解除后,电商费应由实际收取的一方予以退还,未按时返还的,应计算利息。

收取“电商费”的行为,在行业内或早已不是新鲜事。且电商费的收款方和房款的收款主体不同,但都是业主付款的一部分,电商公司收取“电商费”本质上讲属于欺诈行为,首先它并没有给购房者提供什么服务,再者平台所说优惠实际上是虚假的。所以在购买商品房时,如若开发商或中介要求缴纳电商费,就应该像房管局监督举报,以此来维护自己的权益,如果已经缴纳了电商费,可以寻求法律的帮助退回电商费,并索求赔偿。

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